Обязательное участие нотариуса в удостоверении сделок с жильем. Зачем это нужно?
Законодательством установлено обязательное присутствие (участие) нотариуса в наиболее проблемных сегментах правоотношений на рынке недвижимости, где существует риск не учесть интересы того или иного собственника, нарушить его законные права или права третьих лиц, чем нередко пользуются мошенники.
С целью обеспечения большей защищенности совершения сделок с недвижимостью, возможность удостоверения сделки у нотариуса была предусмотрена законом еще в 2014 году.
С 1 января текущего года в силу вступил новый Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с изменениями, внесенными в него Федеральным законом от 02 июня 2016 года № 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»), который содержит нормы об участии нотариусов в удостоверении сделок с жильем.
В каких случаях нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью является обязательным?
Обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью предусмотрено в нескольких случаях.
- Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении своих долей всеми участниками долевой собственности по одной сделке.
- Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки. А также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.
- Еще одним случаем, затрагивающим возникновение права на недвижимое имущество и требующим нотариального удостоверения, является соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака. Это правило закреплено в статье 38 Семейного кодекса РФ, где прямо указано: «Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено».
Необходимо отметить, что в соответствии со статьей 163 Гражданского кодекса Российской Федерации нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, а также предусмотренных соглашением сторон, даже если по закону для сделок данного вида нотариального удостоверения не требуется.
Важно! Если нотариальное удостоверение сделки является по закону обязательным, то несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
Что нужно знать о государственной регистрации нотариально удостоверенных сделок?
Права на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенного документа подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Заявления о государственной регистрации права на объект недвижимости, возникшего на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия, могут быть представлены в Росреестр как нотариусом, так и его уполномоченным работником, либо по заявлению любой из сторон сделки.
Для государственной регистрации прав на основании нотариально удостоверенных документов установлен сокращенный срок ее проведения.
При непосредственном обращении в орган регистрации прав с нотариально удостоверенными документами государственная регистрация осуществляется в течение 3-х рабочих дней.
А если документы в Росреестр будут переданы нотариусом в электронной форме, то в течение 1 рабочего дня.
В Росреестре проводится правовая экспертиза представленных документов на предмет наличия или отсутствия в них предусмотренных законодательством оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав.
Отметим, что Росреестр не несет ответственность за убытки, причиненные в результате государственной регистрации прав, если:
- на государственную регистрацию были представлены документы, признанные судом недействительными: свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов;
- государственная регистрация была проведена на основании нотариально удостоверенной сделки, признанной судом недействительной или в отношении которой судом применены последствия недействительности ничтожной сделки.
