Решив приобрести свою собственную жилплощадь в многоквартирном доме, Вы вправе воспользоваться двумя наиболее распространенными способами покупки: купить готовую квартиру, либо принять участие в долевом строительстве такой квартиры.
В настоящее время на рынке недвижимости широкое распространение получил договор долевого участия в строительстве жилья. Положительным моментом приобретения квартиры на основании такого договора является возможность для потребителей значительно сэкономить денежные средства и рассрочить по времени оплату приобретаемой жилплощади. Отрицательным моментом приобретения квартиры таким способом является то, что в момент заключения договора долевого участия в строительстве и внесения части или всей суммы оплаты по договору жилье ещё не построено, и для потребителя существует реальный риск нарушения строительной компанией сроков передачи жилья в собственность или риск того, что в построенной квартире будут иметься недостатки, на устранение которых также придется затратить определенной время и средства.
Вместе с тем, если покупка квартиры для Вас все-таки предпочтительнее путем долевого участия в строительстве, и Вы перешли к этапу выбора строительной компании (застройщика) Управление Роспотребнадзора по Оренбургской области рекомендует потребителям воспользоваться следующей информацией.
Потребителям (участникам долевого строительства жилья) необходимо иметь в виду, что действующим законодательством предусмотрены механизмы защиты прав граждан, приобретающих жилье таким способом. Наиболее полно такие механизмы защиты прав участника долевого строительства отражены в ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от 31.12.2004 г., который регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Перед заключением договора участия в долевом строительстве Управление рекомендует гражданам ознакомиться с непосредственной деятельностью фирмы –застройщика, а также его официальными документами.
Так, на основании ч. 2 ст. 20 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» № 241-ФЗ от 31.12.2004 г. застройщик (строительная компания) обязан предоставить любому обратившемуся лицу для ознакомления:
— учредительные документы застройщика и её местонахождение (физический и юридический адрес);
— свидетельство о государственной регистрации застройщика;
— свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
— отчетность о финансово- хозяйственной деятельности застройщика по установленным формам;
— утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности;
— аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности;
— проект (проекты) строительства многоквартирных домов, в которых принимал участие застройщик последние три года.
Будущему участнику долевого строительства рекомендуется выяснить, что представляет собой эта строительная организация, сколько работает на рынке жилья, какие объекты уже построила, не было ли срывов договорных обязательств с другими участниками долевого строительства. Какую-то информацию о фирме – застройщике можно получить на: интернет — сайте самой компании, из отзывов конкретных физических лиц об этой компании на других сайтах, в органах местного самоуправления (отделах защиты прав потребителей в административно- территориальных округах города), Российской гильдии риэлтеров, в саморегулируемой организации «Альянс строителей». Вместе с тем, потребителям следует быть особо внимательными при выборе строительной компании при наличии следующих фактов: строительная компания «не на виду» (о ней нет информации в СМИ, Интернете, отсутствует реклама для широкого круга потенциальных клиентов); фирма- застройщик имеет непрезентабельный офис, часто его меняет; на подписание гражданам предлагается не договор долевого участия в строительстве, а какое-нибудь другое соглашение (заявление о намерениях приобрести квартиру и т.п.). Кроме того, лучшим вариантом всегда будет приобретение квартиры из первых рук, то есть у застройщика, а не у посредника фирм – риэлторов. Так Вы избежите дополнительных накруток, возникающих при перепродаже, и обезопасите себя от двойных продаж в цепочке застройщик – риэлтор.
Даже если Вы выяснили, что фирма надежная – не расслабляйтесь. Принимая решение о покупке квартиры, потребуйте у фирмы землеотводные документы на будущий строящийся многоквартирный дом. Для ознакомления Вам должны предоставить только подлинные документы землеотвода (аренды земельного участка для целей строительства) и разрешение на строительство. По Вашему желанию на руки должны выдать копии этих документов, с которыми Вы вправе пойти в муниципалитет или в отдел по архитектуре и градостроительству при местной администрации, чтобы перепроверить, а действительно ли фирме-застройщику выдавались указанные документы на право строительства жилого дома на данной территории. Если Вам в фирме — застройщике говорят, что документы в стадии оформления и не сегодня- завтра будет подписаны, спокойно уходите со словами: «когда подпишите – тогда и будем разговаривать о заключении договора». Если же застройщик под всевозможными предлогами вообще отказывается представить документы, тем более не стоит с ней связываться.
Съездите на место будущего или текущего строительства, посмотрите, на какой стадии оно находится, поговорите с жителями соседних домов. Они лучше других расскажут, кипит ли на стройке жизнь или нет (работают ли строители по ночам в третью смену или только два раза в неделю). Можно побеседовать с жильцами домов, уже построенных этой фирмой, которые могут рассказать, с какими проблемами им пришлось столкнуться (при принятии квартиры от застройщика, нарушались ли сроки ввода дома в эксплуатацию по вине застройщика), или проблем вообще не было. Никогда не заключайте договор участия в строительстве на нулевом цикле строительства, то есть когда вырыт лишь котлован будущего дома, либо заложен фундамент и часть первого этажа из десяти.
Перед заключением Договора долевого участия в строительстве Управление рекомендует показать типовой бланк такого договора юристу, который компетентен в данном вопросе и который сможет сказать содержит ли такой договор уязвимые или ущемляющие Ваши права условия. В любом случае в соответствие с положениями ст.ст. 4,5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» № 241-ФЗ от 31.12.2004 договор об участии в долевом строительстве должен содержать:
— название конкретного объекта долевого строительства, подлежащего передаче потребителю (например: двухкомнатная квартира, общей проектной площади 59 кв.м., расположенная на 4 этаже, 17 этажного многоквартирного дома расположенного по адресу: г. Оренбург, участок в 155 метрах по направлению на северо-восток от ориентира – дома по ул. Салмышская, 58/3 в г. Оренбурге);
— срок передачи застройщиком объекта строительства;
— сведения о цене договора, сроках и порядке оплаты;
— положения о гарантийном сроке эксплуатации данного дома, который должен составлять не менее 5 лет. Указанные пункты обязательны в любом договоре, при их отсутствии договор считается недействительным.
Для потребителя желательно чтобы в договоре долевого участия в строительстве были прописаны и другие положения, а именно:
— об условиях расторжения договора (по Вашей инициативе или по инициативе застройщика);
— об условиях и цене оплаты Вами лишних квадратных метров после сдачи дома или возвращения Вам излишне уплаченных денег, если площадь квартиры оказалась меньшей проектной;
— о гарантиях качества и условиях устранения недостатков (силами застройщика, соразмерным уменьшением цены договора или возмещением Ваших расходов на устранение недостатков);
— об ответственности застройщика за несоблюдение сроков сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартиры по акту;
Эти положения – так называемые санкции за нарушение условий договора, как со стороны потребителя, так и со стороны застройщика, отражены в ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» № 241-ФЗ от 31.12.2004, и уже частично защищают Ваши права, но лучше, если они будут прописаны в самом договоре долевого участия в строительстве. Вы вправе требовать их включения в договор, причем с конкретными цифрами (например: при сдаче дома в эксплуатацию Ваша квартира оказалась на 5,5 кв. м. больше проектной. По каким расценкам их оплачивать – первоначальным или на момент сдачи дома).
Если застройщик отказывается вносить данные пункты в договор – лучше отказаться от её услуг. Также не соглашайтесь на любую другую форму сделки: предварительный договор купли-продажи квартиры, покупка векселей на сумму стоимости будущей квартиры, вступление в какое-нибудь коммандитное товарищество, так как в таких ситуациях в суде будет сложно применить Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», направленный на защиту Ваших прав как потребителя.
Во-избежании двойных продаж квартир договоры участия в долевом строительстве подлежат государственной регистрации в территориальном органе Федеральной регистрационной службы. Если фирма — застройщик отказывается от регистрации таких договоров по причине длительности процедуры, лучше не пользоваться её услугами.
Возможно, вышеперечисленные рекомендации и описанная схема покупки квартиры в строящемся доме покажется достаточно трудоемкой и сложной, однако выбор остается за Вами воспользоваться ей или купить готовую квартиру. При этом следует помнить, что заключая договор долевого участия в строительстве, Вы покупаете не квартиру, а лишь обещание (хоть и юридически оформленное), что по завершении строительства конкретного дома Вам через некоторое время предоставят квартиру в указанном доме по приемопередаточному акту для последующего её оформления в собственность.
Необходимые консультации по вопросам заключения договоров долевого участия в строительстве Вы вправе получить в отделе защиты прав потребителей ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Оренбургской области», расположенном по адресу: г. Оренбург, ул. 60 лет Октября, 2/1, 1 этажное здание, вход с пр. Гагарина.
Роспотребнадзор
